二手房交易新政一出台，不少购房者已“跃跃欲试”准备购置二手房。但二手房交易流程较新房繁杂，很多地方不注意可能就会吃大亏。下面是小编整理的珠海二手房交易流程，欢迎阅读!
一：产权审核
很多买家不敢进行自主交易，主要原因是怕买到产权有瑕疵的房子。其实这种情况是可以避免的。在买二手房前，我们要仔细查看业主的房产证，特别注意房产证上的署名。如果有两个人，在签订合同时就必须要有两个人的名字。我们还要看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等。
风险预测：
此环节可能出现的风险是产权瑕疵问题，你所要买的房子可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。
二：交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，就需要交定金了。交定金的环节同样有很多需要注意的问题。如果房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，。如果双方没有可信赖的第三方，。具体做法是：，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。如果买卖双方有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后将定金给卖方，，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
风险预测：
1. ，;
2. 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
3 . 成交前会有很多不确定因素，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
三：赎楼
一般来说，赎楼有两种操作方式：一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。
小窍门：如果通过同一银行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
风险预测：
此环节中最大的风险就是赎楼产生的风险。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。中介按揭部专家建议“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。
四：付首付
除了产权问题，。目前，，买卖双方只要按照规定来做就可以降低风险。
无论是通过何种方式交易，。具体操作是：，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，，，则可以省去这笔费用。
，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
风险预测：
1. ，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更保险。
2. 如果放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款。
五：合同的签订
在交定金环节，自主交易的买卖双方可以先签订一个“书面协议”，协议中要包括产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
风险预测：
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任，保障自己的权益。
六：办理按揭
如果买家选择的不是一次性付款，就需要到银行办理按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，最好选择四大国有银行，据说贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率的问题，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。
风险预测：
1 .买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。一般这种情况的解决方法是解除合同或者赔偿违约金等。
2 . 如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
七：过户
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，。
至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证。如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
风险预测：
1.买方需要在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。，让过户期间的房产交易终止，
2.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
八：交房
上述一系列事情办完之后就要交房了。其中涉及水电、物业、燃气、有线电视等的交接，就要分别到水务局、管理处、供电局、有线电视台等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域办理水电交接的时候也许要提供抵押合同。如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最后业主交完钥匙，交易就正式完成了。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
风险预测：
1.在交房前，。
2.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
延伸阅读——珠海最新二手房交易流程注意事项20条：
一、确认产权的可靠度
1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2.产权证上一般标明的是建筑面积;
3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1.户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
2.管线是否太多或者走线不合理;
3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1.打开水龙头观察水的质量、水压;
2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
3.确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
4.观察户内、外电线是否有老化的现象;
5.电话线的接通情况，是普通电话线还是isdn电话线;
6.煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
8.冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1.水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
2.观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
3.小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1.水、电、煤、暖的价格;
2.物业管理费的收取标准;
3.车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
2.哪些人住过，什么背景，是何种用途;
3.是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
十一、了解邻居的组合
1.好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
3.与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
十二、算计一下房价
1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
十三、二手房按揭的条件
1.年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
2.能提供稳定的收入支付本息的证明;
3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;
4.所购房屋产权所属真实可靠;
5.支付有关手续费。
十四、请律师
1.二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;
2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
十五、找代理行
1.代理公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
十六、考察代理公司是否可靠
1.，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
2.资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
十七、及时了解政策、程序、费用上的变化
1.要注意报纸的新消息;
2.向律师及中介代理公司咨询;
3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
十八、产权是否完整
1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;
2.只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
十九、小心房款和产权的交接
1.不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
二十、保证产权顺利过户
1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
2.从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。